3、国有土地使用证。我国的土地实行社会主义公有制，包括国有土地和集体土地。其中进行商品房开发的用地，均须办理国有土地使用权的出让或转让，开发单位经过相关法定程序取得土地使用权，由人民政府签发国有土地使用证，作为土地使用权的法律凭证，是房屋权属登记的重要依据。没办理土地出让手续，取得土地使用证的开发用地，不能进行房地产的开发建设，如果建设商品房无法取得房地产权属证件。
4、建设工程开工证。开工证是在城市规划区域内，开发商进行房屋建设工程开工的合法依据，由市建委向开发单位签发。没有开工证的房地产开发项目不得开工建设，否则均属违法建设，不受法律保护。其作为房屋权属登记的重要依据，凡不具有开工证的建设项目将无法取得房地产权属证件。
5、商品房销（预）售许可证。目前我市的商品房销售实行许可证制度，无论是内销、外销商品房，凡上市销售均须向市房地局申领商品房销（预）售许可证，作为开发商销售商品房的合法凭证。从法律规定上看，只有上述四项证件齐全，房地局才会向开发企业签发销售许可证。因此具有销售许可证，基本可以确定开发商的上述四项证件合法有效，开发项目属于合法销售的物业。同时，销售许可证是商品房买卖双方交易行为合法并受法律保护的重要依据，具有销售许可证的商品房项目，房地局将会为购房者办理房地产权属证件。
综上，购房者要购买合法有效的商品房，应向开发商审查上述“五证”的情况。“五证”齐全的商品房项目为合法项目，可以放心购买。“五证”不齐，则商品房的销售不符合法律规定，有可能无法取得房地产权属证件，具有较大投资风险。“五证”之中尤以销售许可证最为重要，应尽量购买具有销售许可证的商品房。在实践中，有些内销商品房在未办理销售许可证时即上市销售，此时应重点审查其他四项证件。在四项证件齐全的前提下，应注意证件内具体内容是否符合商品房项目的规定。总之，作为安全购房的第一步，购房者应时刻坚持“买房就要买产权”的原则，重视对项目合法性的审查，避免草率购买后无法办理产权证书而带来巨大的经济损失。
北京凯源律师事务所商海粟
